Prima casa anche per ruderi e immobili da recuperare: il cambio di orientamento dell’Agenzia delle Entrate
INTRODUZIONE
Con la Risposta n. 108 del 26 maggio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha segnato un cambio di orientamento rispetto a una precedente interpretazione del 2019, riconoscendo che l’agevolazione prima casa può essere applicata anche all’acquisto di un immobile collabente — ossia un rudere o un fabbricato in stato di grave degrado — censito nella categoria catastale F/2, purché l’immobile venga effettivamente destinato a uso abitativo entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. Una svolta concreta per chi intende acquistare immobili da ristrutturare con l’obiettivo di farne la propria abitazione principale.
COSA PREVEDE LA NOVITÀ
Con la Risposta n. 108/2026, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di applicare l’agevolazione prima casa anche all’acquisto di immobili collabenti censiti in categoria catastale F/2, purché destinati, a seguito di interventi edilizi, ad uso abitativo. Il documento recepisce il recente orientamento della Corte di Cassazione, superando la precedente posizione restrittiva dell’Amministrazione finanziaria espressa con la risposta ad interpello n. 357/2019.
La ratio del nuovo orientamento è chiara: se l’ordinamento fiscale ammette il beneficio per gli immobili ancora da costruire, deve ammetterlo a maggior ragione per quelli già esistenti, anche se degradati, purché destinati a diventare abitazioni.
COSA CAMBIA IN PRATICA
In termini concreti, l’agevolazione prima casa può essere applicata anche quando l’immobile non è immediatamente abitabile, a condizione che siano presenti tutti i requisiti soggettivi previsti dalla normativa, che l’acquirente renda le dichiarazioni richieste nell’atto, e che l’immobile venga destinato concretamente a uso abitativo entro il termine triennale.
Non è sufficiente dichiarare l’intenzione di ristrutturare: occorre che i lavori vengano ultimati, che la variazione catastale in categoria abitativa venga perfezionata e che, nei tempi previsti, la destinazione d’uso residenziale sia concretamente realizzata. In caso contrario, le agevolazioni decadono e si applicano le imposte ordinarie, con sanzioni e interessi.
Grazie all’agevolazione prima casa, l’imposta di registro si riduce dal 9% ordinario al 2%, con un risparmio che può essere significativo in caso di acquisti di valore rilevante.
IMPATTO PER IMPRESE, PROFESSIONISTI O CONTRIBUENTI
La novità interessa direttamente chi sta valutando l’acquisto di un fabbricato fatiscente, di un rudere, di un casolare o di altra unità in stato di degrado da destinare a prima abitazione, nonché gli operatori del settore immobiliare e del recupero edilizio. Per contribuenti e operatori del settore immobiliare si apre una rilevante opportunità di pianificazione fiscale e recupero del patrimonio edilizio esistente. Resta tuttavia fondamentale rispettare rigorosamente i requisiti previsti dalla normativa e completare gli interventi entro il termine triennale.
È inoltre importante segnalare che la risposta a interpello n. 108/2026 riguarda anche acquisti di unità collabenti con caratteristiche particolari come i trulli: il principio si applica dunque a una varietà ampia di tipologie edilizie degradate, non solo agli immobili urbani.
CONCLUSIONI
Il cambio di orientamento dell’Agenzia delle Entrate apre nuove possibilità per chi intende recuperare immobili fatiscenti destinandoli ad abitazione principale, con un beneficio fiscale significativo sull’imposta di registro. La pianificazione degli interventi nei tempi previsti è tuttavia essenziale per non perdere il beneficio. Per approfondimenti sull’argomento e per valutare gli effetti delle novità fiscali sulla propria situazione, è possibile contattare lo Studio Severini.
FONTE
Agenzia delle Entrate — Risposta a interpello n. 108 del 26 maggio 2026