Superbonus e vendita dell’immobile: quando la plusvalenza non si paga

INTRODUZIONE

Con la risposta a interpello n. 124 del 18 giugno 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sul regime fiscale applicabile alla vendita di immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus, con particolare riferimento alla tassazione delle eventuali plusvalenze realizzate in caso di cessione dell’immobile entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Il chiarimento riguarda un caso frequente nella pratica: proprietari che hanno beneficiato del Superbonus e ora intendono vendere l’immobile, con il dubbio su quando e quanto saranno tassati.

COSA PREVEDE LA NOVITÀ

La disciplina richiamata dall’interpello è quella introdotta dalla legge di bilancio 2024, che ha inserito nell’articolo 67 del TUIR la lettera b-bis), in base alla quale la cessione di un immobile ristrutturato con il Superbonus può far emergere una plusvalenza imponibile, ma non in ogni caso.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, la plusvalenza non è imponibile quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del decennio antecedente alla vendita. Inoltre, ai fini del calcolo del periodo di possesso, assume rilevanza la data di acquisto originaria dell’immobile e non quella della successiva consolidazione della piena proprietà.

COSA CAMBIA IN PRATICA

Il punto più rilevante dell’interpello riguarda la data da cui calcolare il decennio. La rinuncia gratuita all’usufrutto non determina un nuovo acquisto del bene: la consolidazione della piena proprietà costituisce una semplice riespansione del diritto già presente nel patrimonio del nudo proprietario. Per questo motivo, ai fini del calcolo del decennio rilevante per la disciplina delle plusvalenze, occorre fare riferimento alla data originaria di acquisto della piena proprietà e non al momento della rinuncia all’usufrutto.

La plusvalenza non è imponibile quando, nei dieci anni antecedenti la cessione, l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo. Il conteggio si misura sui giorni effettivi.

La lettera b-bis) dell’articolo 67 del TUIR esclude espressamente dalla tassazione gli immobili acquisiti per successione, anche quando su di essi siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus conclusi da meno di dieci anni.

IMPATTO PER IMPRESE, PROFESSIONISTI O CONTRIBUENTI

Il chiarimento interessa direttamente tutti i proprietari di immobili che hanno beneficiato del Superbonus tra il 2020 e il 2024 e che stanno valutando una cessione nei prossimi anni. Prima di procedere con la vendita, è necessario verificare con attenzione tre elementi: la data originaria di acquisto dell’immobile, l’utilizzo come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel decennio precedente, e la data di conclusione dei lavori agevolati. Se la cessione avviene quando l’intervento è ancora in corso e non risulta presentata la fine lavori, il termine decennale non può iniziare a decorrere e la plusvalenza deve essere valutata secondo la disciplina ordinaria.

CONCLUSIONI

La risposta a interpello n. 124/2026 dell’Agenzia delle Entrate offre un quadro più chiaro sulle condizioni che escludono la tassazione della plusvalenza in caso di vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus. Ogni situazione va però valutata singolarmente, tenendo conto delle date di acquisto, dei periodi di residenza e delle caratteristiche specifiche degli interventi eseguiti. Per approfondimenti sull’argomento e per valutare gli effetti delle novità fiscali sulla propria situazione, è possibile contattare lo Studio Severini.

FONTE
Agenzia delle Entrate — Risposta a interpello n. 124 del 18 giugno 2026